Ringkasan pantas
- Pindah milik (MOT) ialah proses mendaftarkan pembeli sebagai pemilik baharu menggunakan Memorandum Pindah Milik (Borang 14A).
- Ia diuruskan oleh peguam pembeli dan didaftarkan di pejabat tanah.
- Kos utama: duti setem mengikut skala berperingkat (1%, 2%, 3%, 4%) dan yuran pendaftaran pejabat tanah.
- Pembeli rumah pertama layak pengecualian penuh duti setem bagi rumah sehingga RM500,000 hingga 31 Disember 2027.
Selepas Perjanjian Jual Beli ditandatangani dan bayaran dibuat, langkah terakhir yang menjadikan pembeli pemilik sah ialah pindah milik. Ramai klien menyangka mereka sudah memiliki rumah sebaik sahaja mendapat kunci, tetapi dari sudut undang-undang, pemilikan hanya lengkap apabila nama mereka didaftarkan pada hakmilik.
Artikel ini menerangkan proses pindah milik rumah di Malaysia, dokumen dan kos yang terlibat, serta isu yang biasa timbul.
Apa itu pindah milik rumah?
Pindah milik rumah ialah proses undang-undang untuk memindahkan pemilikan hartanah daripada penjual kepada pembeli, menggunakan Memorandum Pindah Milik (Borang 14A) yang ditandatangani kedua-dua pihak, disetemkan, dan didaftarkan di pejabat tanah.
6 Langkah Pindah Milik
Diuruskan oleh peguam pembeli
- 1
Sediakan Borang 14APeguam pembeli menyediakan Memorandum Pindah Milik.
- 2
TandatanganPenjual dan pembeli menandatangani Borang 14A.
- 3
Kebenaran negeri (jika perlu)Untuk hakmilik dengan sekatan kepentingan.
- 4
Duti setemDikira mengikut skala berperingkat atas nilai lebih tinggi antara harga dan nilai pasaran.
- 5
Penyerahan di pejabat tanahBorang dan dokumen sokongan diserahkan untuk pendaftaran.
- 6
PendaftaranNama pembeli didaftarkan sebagai pemilik baharu pada hakmilik.
iRealtyGroup.my
Berapa duti setem pindah milik?
Duti setem Memorandum Pindah Milik dikira atas nilai yang lebih tinggi antara harga jualan dan nilai pasaran, mengikut skala berperingkat: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM100,001 hingga RM500,000, 3% bagi RM500,001 hingga RM1 juta, dan 4% bagi nilai melebihi RM1 juta.
| Nilai hartanah | Kadar |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Contoh: bagi rumah RM500,000, duti setem ialah RM1,000 (1% atas RM100,000) ditambah RM8,000 (2% atas RM400,000), menjadikan jumlah RM9,000, sebelum sebarang pengecualian. Bagi warganegara asing, kadar rata 8% dikenakan ke atas hartanah kediaman mulai 1 Januari 2026.
Adakah pembeli rumah pertama dikecualikan?
Ya. Pembeli rumah pertama layak pengecualian penuh duti setem ke atas Memorandum Pindah Milik dan perjanjian pinjaman bagi rumah berharga sehingga RM500,000, berkuat kuasa hingga 31 Disember 2027. Bajet 2027 mencadangkan lanjutan hingga 2030 dan pengecualian separa untuk rumah sehingga RM750,000, tertakluk kepada kelulusan undang-undang.
Syarat kelayakan terperinci ditentukan oleh perintah pengecualian yang diwartakan. Pastikan klien mengesahkan kelayakan mereka dengan peguam sebelum menganggap pengecualian terpakai.
Berapa yuran pendaftaran di pejabat tanah?
Yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah bergantung pada nilai hartanah dan negeri. Sebagai contoh, jadual fi Selangor (2019) menetapkan RM200 bagi nilai RM50,000 hingga RM200,000, RM400 sehingga RM500,000, RM500 sehingga RM1 juta, dan RM1,500 bagi nilai melebihi RM1 juta.
Yuran mungkin telah dikemas kini. Semak dengan pejabat tanah negeri berkenaan atau peguam.
Apakah isu biasa dalam pindah milik?
Isu biasa termasuk keperluan kebenaran negeri bagi hakmilik yang mempunyai sekatan kepentingan, hakmilik individu yang belum dikeluarkan, tunggakan cukai tanah, dan kaveat atau gadaian yang belum diselesaikan.
- Sekatan kepentingan: memerlukan kebenaran negeri dan boleh menambah masa.
- Tiada hakmilik individu: pemilikan dipindah melalui Deed of Assignment sehingga hakmilik dikeluarkan.
- Tunggakan cukai: perlu diselesaikan sebelum pendaftaran.
- Gadaian penjual: perlu ditebus dan dilepaskan.
Contoh pengiraan duti setem pindah milik
Rumah RM350,000: 1% atas RM100,000 pertama ialah RM1,000, dan 2% atas baki RM250,000 ialah RM5,000. Jumlah duti setem ialah RM6,000. Jika pembeli layak sebagai pembeli rumah pertama, jumlah ini dikecualikan sepenuhnya.
Rumah RM750,000: RM1,000 (1% atas RM100,000) ditambah RM8,000 (2% atas RM400,000) ditambah RM7,500 (3% atas RM250,000). Jumlah duti setem ialah RM16,500. Di bawah peraturan semasa, tiada pengecualian separa bagi rumah melebihi RM500,000, walaupun Bajet 2027 mencadangkan perubahan.
Rumah RM1,200,000: RM1,000 + RM8,000 + RM15,000 (3% atas RM500,000) + RM8,000 (4% atas RM200,000). Jumlah duti setem ialah RM32,000. Pengiraan ini dibuat atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasaran.
Mahu terangkan kos kepada klien dengan yakin?
Kaizen Group melatih REN memahami duti setem, yuran dan proses urus niaga. Team kami akan menghubungi anda dalam 48 jam bekerja.
Soalan Lazim (FAQ)
Apa itu Borang 14A?
Memorandum Pindah Milik yang digunakan untuk memindahkan hakmilik hartanah kepada pembeli.
Siapa menguruskan pindah milik?
Peguam pembeli biasanya menyediakan dan mendaftarkan Memorandum Pindah Milik.
Berapa duti setem untuk rumah RM500,000?
RM9,000 mengikut skala berperingkat, sebelum sebarang pengecualian.
Adakah pembeli rumah pertama perlu bayar duti setem?
Pembeli rumah pertama layak pengecualian penuh bagi rumah sehingga RM500,000 hingga 31 Disember 2027, tertakluk kepada syarat.
Berapa duti setem untuk pembeli asing?
Kadar rata 8% bagi hartanah kediaman mulai 1 Januari 2026.
Kesimpulan
Pindah milik ialah langkah terakhir yang menjadikan pembeli pemilik sah. Fahami fungsi Borang 14A, cara mengira duti setem, pengecualian pembeli rumah pertama, dan isu biasa seperti kebenaran negeri. Pengetahuan ini membolehkan REN menerangkan kos dengan tepat dan menguruskan jangkaan klien.
Baca juga: duti setem dan kos guaman 2026.
Sumber rujukan
- LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem (30 Jun 2026)
- PTG Selangor, jadual fi pendaftaran (2019)
- Akta Setem 1949
