Ringkasan pantas
- Duti setem pindah milik: 1% (RM100k pertama), 2% (hingga RM500k), 3% (hingga RM1j), 4% (melebihi RM1j). Warga asing: 8% rata untuk kediaman mulai 2026.
- Duti setem perjanjian pinjaman: 0.5% daripada jumlah pinjaman.
- Pembeli rumah pertama: pengecualian penuh kedua-duanya bagi rumah sehingga RM500,000, hingga 31 Disember 2027.
- Yuran guaman (SRO 2023): 1.25% bagi RM500k pertama, 1% bagi seterusnya, ditambah SST 8%.
- Duti setem sewa: RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, mengikut tempoh sewaan.
Salah satu soalan yang paling kerap ditanya pembeli ialah, “Selain harga rumah, berapa lagi kos yang perlu disediakan?” REN yang boleh menjawab soalan ini dengan tepat bukan sahaja membantu pembeli merancang, malah mengelakkan urus niaga gagal kerana pembeli tidak bersedia dari segi kewangan.
Artikel ini menerangkan duti setem dan kos guaman untuk jual beli dan sewaan rumah di Malaysia pada 2026, berdasarkan garis panduan terkini, beserta contoh pengiraan.
Berapa duti setem untuk beli rumah pada 2026?
Duti setem Memorandum Pindah Milik pada 2026 dikira mengikut skala berperingkat atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasaran: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM100,001 hingga RM500,000, 3% bagi RM500,001 hingga RM1 juta, dan 4% melebihi RM1 juta. Perjanjian pinjaman dikenakan 0.5% daripada jumlah pinjaman.
| Nilai hartanah | Kadar duti setem pindah milik |
|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
| Warga asing (kediaman) | 8% rata mulai 1 Januari 2026 |
Adakah pengecualian untuk pembeli rumah pertama?
Ya. Pembeli rumah pertama mendapat pengecualian penuh duti setem ke atas Memorandum Pindah Milik dan perjanjian pinjaman bagi rumah berharga sehingga RM500,000, berkuat kuasa hingga 31 Disember 2027. Tiada pengecualian separa bagi rumah melebihi RM500,000 di bawah peraturan semasa.
Bajet 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, mencadangkan pengecualian dilanjutkan bagi SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030, termasuk pengecualian penuh bagi RM500,000 pertama dan 50% bagi baki untuk rumah berharga sehingga RM750,000. Cadangan ini hanya berkuat kuasa selepas diluluskan dan diwartakan.
Berapa kos guaman jual beli rumah?
Kos guaman jual beli rumah di Semenanjung Malaysia ditetapkan oleh Perintah Saraan Peguam 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1% bagi RM7 juta seterusnya. Skala yang sama digunakan untuk perjanjian pinjaman. Cukai perkhidmatan 8% dikenakan ke atas yuran guaman.
Selain yuran guaman, terdapat juga kos pengeluaran (disbursement) seperti carian tanah, yuran pendaftaran dan kos pentadbiran. Minta peguam memberi sebut harga penuh sebelum bermula.
Contoh Kos: Rumah RM500,000
Pinjaman 90% (RM450,000) · anggaran sebelum kos pengeluaran
Duti setem
- Pindah milik: RM9,000
- Pinjaman (0.5%): RM2,250
Duti setem
- Pindah milik: dikecualikan
- Pinjaman: dikecualikan
Yuran guaman + SST 8%
- SPA: RM6,250 + RM500
- Pinjaman: RM5,625 + RM450
Anggaran berdasarkan LHDN (Jun 2026) & SRO 2023 · tidak termasuk kos pengeluaran · iRealtyGroup.my
Berapa duti setem perjanjian sewa pada 2026?
Duti setem perjanjian sewa pada 2026 dikira bagi setiap RM250 (atau sebahagian daripadanya) sewa tahunan: RM1 bagi tempoh setahun atau kurang, RM3 bagi lebih setahun hingga 3 tahun, RM5 bagi lebih 3 hingga 5 tahun, dan RM7 bagi lebih 5 tahun. Garis panduan LHDN 2026 tidak lagi menunjukkan pengecualian RM2,400 pertama.
| Tempoh sewaan | Kadar bagi setiap RM250 sewa tahunan |
|---|---|
| 1 tahun atau kurang | RM1 |
| Lebih 1 – 3 tahun | RM3 |
| Lebih 3 – 5 tahun | RM5 |
| Lebih 5 tahun | RM7 |
Contoh: sewa RM2,000 sebulan (RM24,000 setahun) untuk tempoh 2 tahun. RM24,000 ÷ RM250 = 96 unit × RM3 = RM288. Salinan pendua dikenakan RM10 setiap satu.
Apa itu e-Duti Setem?
e-Duti Setem ialah sistem taksiran sendiri duti setem LHDN melalui MyTax yang menggantikan sistem STAMPS mulai 1 Januari 2026. Perjanjian sewa sudah menggunakan sistem ini pada fasa pertama, pindah milik yang tidak memerlukan penilaian JPPH dijadual pada 1 Januari 2027, dan selebihnya pada 2028.
Maklumat dalam artikel ini adalah panduan umum berdasarkan garis panduan semasa. Kadar dan pengecualian boleh berubah. Sentiasa sahkan dengan peguam atau LHDN sebelum membuat keputusan.
Ringkasan kos untuk dibentangkan kepada pembeli
Apabila membentangkan kos kepada pembeli, susun dalam tiga kumpulan supaya mudah difahami. Kumpulan 1, wang pendahuluan: lazimnya 10% daripada harga, dibayar semasa tawaran dan SPA. Kumpulan 2, duti setem: pindah milik dan perjanjian pinjaman, atau dikecualikan bagi pembeli rumah pertama yang layak. Kumpulan 3, yuran guaman: untuk SPA dan perjanjian pinjaman, ditambah SST 8% dan kos pengeluaran.
Bagi rumah RM500,000 dengan pinjaman 90%, pembeli biasa mungkin memerlukan sekitar RM50,000 untuk wang pendahuluan, RM11,250 untuk duti setem, dan sekitar RM12,800 untuk yuran guaman termasuk SST, sebelum kos pengeluaran. Pembeli rumah pertama yang layak dikecualikan daripada duti setem RM11,250.
Galakkan pembeli mendapatkan sebut harga penuh daripada peguam dan mengesahkan kelayakan pengecualian sebelum menandatangani SPA.
Mahu terangkan kos kepada klien dengan tepat?
Kaizen Group melatih REN memahami duti setem, yuran guaman dan kos urus niaga. Team kami akan menghubungi anda dalam 48 jam bekerja.
Soalan Lazim (FAQ)
Berapa duti setem beli rumah RM500,000?
RM9,000 untuk pindah milik dan 0.5% daripada jumlah pinjaman untuk perjanjian pinjaman, sebelum sebarang pengecualian.
Adakah pembeli rumah pertama perlu bayar duti setem?
Pembeli rumah pertama dikecualikan sepenuhnya bagi rumah sehingga RM500,000 hingga 31 Disember 2027, tertakluk kepada syarat.
Berapa yuran guaman jual beli rumah?
1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi seterusnya, ditambah SST 8%, mengikut SRO 2023 di Semenanjung Malaysia.
Berapa duti setem perjanjian sewa?
RM1, RM3, RM5 atau RM7 bagi setiap RM250 sewa tahunan, bergantung pada tempoh sewaan.
Berapa duti setem untuk pembeli asing?
Kadar rata 8% bagi hartanah kediaman mulai 1 Januari 2026.
Apa itu e-Duti Setem?
Sistem taksiran sendiri duti setem LHDN melalui MyTax yang bermula 1 Januari 2026.
Kesimpulan
Duti setem dan kos guaman ialah sebahagian besar kos tambahan dalam membeli rumah. Dengan memahami skala berperingkat, pengecualian rumah pertama, yuran SRO 2023 dan perubahan duti setem sewa 2026, REN boleh membantu klien merancang dengan tepat dan mengelakkan kejutan kewangan.
Baca juga: proses pindah milik rumah dan proses sewaan dan perjanjian sewa.
Sumber rujukan
- LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem Jadual Pertama Akta Setem 1949 (30 Jun 2026)
- LHDN, kenyataan media e-Duti Setem (31 Disember 2025)
- Perintah Saraan Peguam 2023
- Bajet 2027 (cadangan, 9 Oktober 2026)
