Ringkasan pantas
- DSR (nisbah khidmat hutang) = jumlah bayaran hutang bulanan ÷ pendapatan bersih bulanan. Bank Negara tidak menetapkan angka tetap, tetapi bank lazimnya mahu DSR di bawah 60% hingga 70%.
- Margin pinjaman: had 70% bagi pinjaman perumahan ketiga (peraturan BNM). Bagi rumah pertama dan kedua, 90% ialah amalan pasaran, bukan had BNM.
- Tempoh maksimum: 35 tahun (BNM). Had umur 70 tahun ialah polisi bank.
- Bank membiayai berdasarkan nilai lebih rendah antara harga jualan dan nilai penilaian.
Banyak urus niaga hartanah gagal bukan kerana pembeli tidak berminat, tetapi kerana pinjaman tidak lulus. REN yang memahami asas pinjaman perumahan boleh menyaring pembeli lebih awal, mengelakkan masa terbuang, dan membantu klien membuat keputusan yang realistik.
Artikel ini menerangkan asas pinjaman perumahan yang perlu difahami REN: DSR, margin pinjaman, tempoh, penilaian dan cara menyaring pembeli.
Apa itu DSR dan bagaimana mengiranya?
DSR atau nisbah khidmat hutang ialah peratusan pendapatan bersih bulanan yang digunakan untuk membayar semua hutang, termasuk pinjaman rumah baharu. Formulanya ialah jumlah bayaran hutang bulanan dibahagi pendapatan bersih bulanan. Bank Negara tidak menetapkan had tetap, tetapi bank lazimnya mahu DSR di bawah 60% hingga 70%.
Cara Kira DSR
Contoh untuk saringan awal
RM6,000 sebulan
- Selepas KWSP, PERKESO, cukai
RM1,200
- Kereta RM900
- Kad kredit & lain RM300
+ RM2,000
- Jumlah RM3,200
- DSR ≈ 53%
Contoh ilustrasi sahaja. Setiap bank mempunyai kaedah pengiraan sendiri · iRealtyGroup.my
Dalam contoh di atas, DSR sekitar 53% biasanya dalam julat yang boleh dipertimbangkan oleh bank. Jika pembeli mempunyai lebih banyak hutang, DSR akan meningkat dan peluang kelulusan berkurang.
Berapa margin pinjaman yang boleh diperoleh?
Bank Negara Malaysia menetapkan had margin 70% bagi pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya. Bagi rumah pertama dan kedua, margin sehingga 90% ialah amalan pasaran biasa, dan sesetengah bank menawarkan lebih tinggi termasuk insurans yang dibiayai.
| Perkara | Peraturan / amalan | Sumber |
|---|---|---|
| Pinjaman rumah ketiga | Margin maksimum 70% | Peraturan BNM |
| Rumah pertama & kedua | Lazimnya sehingga 90% | Amalan pasaran |
| Tempoh maksimum | 35 tahun | Peraturan BNM |
| Had umur | Lazimnya 70 tahun | Polisi bank |
| DSR | Lazimnya di bawah 60%–70% | Polisi bank |
Bagaimana penilaian bank mempengaruhi pinjaman?
Bank melantik penilai berdaftar untuk menilai hartanah, dan margin pinjaman dikira berdasarkan nilai yang lebih rendah antara harga jualan dan nilai penilaian. Jika penilaian lebih rendah daripada harga, pembeli perlu menampung perbezaan dengan wang tunai.
Contohnya, jika harga RM500,000 tetapi penilaian RM470,000, margin 90% dikira atas RM470,000, iaitu RM423,000. Pembeli perlu menyediakan baki RM77,000, bukan RM50,000 seperti yang dijangka. Ini sebab harga yang realistik sangat penting. Baca cara baca laporan penilaian rumah.
Bagaimana REN menyaring pembeli dari segi pinjaman?
REN boleh menyaring pembeli dengan bertanya tentang pendapatan dan komitmen bulanan, menggalakkan semakan kelayakan awal dengan bank, menerangkan wang pendahuluan dan kos lain yang perlu disediakan, dan mengesyorkan hartanah dalam julat yang realistik.
- Tanya anggaran pendapatan bersih dan komitmen bulanan
- Galakkan semakan kelayakan awal dengan bank
- Terangkan wang pendahuluan dan kos guaman serta duti setem
- Cadangkan julat harga yang sesuai
- Hubungkan dengan pegawai bank jika perlu
REN tidak memberi nasihat kewangan. Kelulusan pinjaman ditentukan sepenuhnya oleh bank berdasarkan penilaian kredit masing-masing.
Contoh situasi: saringan yang menyelamatkan masa
Pasangan Encik Zaki mahu melihat rumah berharga RM650,000. Sebelum viewing, REN Danish bertanya tentang pendapatan dan komitmen bulanan. Pendapatan bersih isi rumah mereka sekitar RM7,500, dengan ansuran kereta dan pinjaman peribadi berjumlah RM2,300 sebulan.
Danish menggalakkan mereka membuat semakan kelayakan awal dengan bank. Keputusannya, dengan komitmen sedia ada, bank hanya selesa dengan pinjaman yang lebih rendah. Pasangan itu memutuskan untuk melihat rumah dalam julat RM480,000 hingga RM520,000 terlebih dahulu.
Tanpa saringan ini, mereka mungkin jatuh cinta dengan rumah yang tidak mampu dibiayai, dan urus niaga akan gagal selepas SPA. Dengan saringan awal, Danish menjimatkan masa semua pihak dan membantu pasangan itu membeli rumah yang benar-benar sesuai.
Contoh situasi di atas ialah ilustrasi untuk tujuan pembelajaran, bukan kisah klien sebenar.
Mahu saring pembeli dengan lebih tepat?
Kaizen Group melatih REN memahami asas pinjaman dan bekerjasama dengan pegawai bank. Team kami akan menghubungi anda dalam 48 jam bekerja.
Soalan Lazim (FAQ)
Apa itu DSR?
Nisbah khidmat hutang: jumlah bayaran hutang bulanan dibahagi pendapatan bersih bulanan.
Berapa DSR yang diterima bank?
Tiada had tetap daripada BNM, tetapi bank lazimnya mahu DSR di bawah 60% hingga 70%.
Berapa margin pinjaman rumah pertama?
Lazimnya sehingga 90% sebagai amalan pasaran. Had BNM 70% hanya untuk pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya.
Berapa tempoh maksimum pinjaman perumahan?
35 tahun mengikut peraturan BNM. Kebanyakan bank juga menetapkan had umur sekitar 70 tahun.
Apa berlaku jika penilaian bank lebih rendah daripada harga?
Margin dikira atas nilai penilaian, jadi pembeli perlu menampung perbezaan dengan wang tunai.
Kesimpulan
Asas pinjaman perumahan ialah kemahiran penting bagi REN. Fahami DSR, margin pinjaman, tempoh dan kesan penilaian bank supaya anda boleh menyaring pembeli lebih awal dan mengelakkan urus niaga gagal. Ingat, kelulusan tetap ditentukan oleh bank, jadi galakkan pembeli membuat semakan awal.
Baca juga: proses jual beli rumah subsale.
Sumber rujukan
- Bank Negara Malaysia, langkah pasaran hartanah (2010) dan isi rumah (2013)
- Bank Negara Malaysia, garis panduan pemberian pinjaman bertanggungjawab
