Ringkasan pantas
- Akta 242 (Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981) ialah undang-undang utama yang mengawal ejen hartanah di Malaysia.
- Hanya Ejen Hartanah Berdaftar (REA) yang ada kebenaran beramal boleh menjalankan perkhidmatan ejen. REN membantu di bawah REA.
- Beramal tanpa kebenaran boleh didenda sehingga RM300,000, dipenjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya, ditambah RM1,000 sehari jika kesalahan berterusan.
- Pihak tanpa kebenaran tidak boleh menuntut komisen di mahkamah.
- Yuran agensi dihadkan oleh skala yuran: jualan sehingga 3%, sewaan sehingga 1.25 bulan sewa (Jadual 7).
Ramai bakal REN mendengar tentang “Akta 242” semasa kursus NCC, tetapi tidak benar-benar faham kesannya terhadap kerja harian. Akta ini menentukan siapa yang boleh menjual atau menyewakan hartanah orang lain untuk mendapatkan bayaran, berapa yuran yang dibenarkan, dan apa hukumannya jika peraturan dilanggar. Panduan ini merumuskan bahagian yang paling penting untuk REN, pemilik rumah dan pembeli.
Apa itu Akta 242?
Akta 242 ialah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981, undang-undang yang menubuhkan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPEPH, dahulunya LPPEH) dan mengawal profesion ejen hartanah, penilai dan pengurus harta. Akta ini disokong oleh Kaedah-Kaedah 1986 yang memperincikan perkara seperti pendaftaran, etika dan skala yuran.
Pindaan melalui Akta A1550 yang berkuat kuasa pada 2 Januari 2018 meluaskan skop akta kepada pengurus harta, dan sebab itu nama penuhnya kini termasuk “Pengurus Harta”.
Siapa yang boleh menjalankan kerja ejen hartanah?
Di bawah seksyen 22C, hanya ejen hartanah berdaftar yang telah diberi kebenaran beramal boleh menjalankan perkhidmatan ejen atau menggunakan gelaran seperti “ejen hartanah”. Perunding Hartanah (REN) dibenarkan kerana mereka membantu REA dan bekerja di bawah firma REA tersebut.
| Pihak | Boleh urus jual beli atau sewa untuk bayaran? | Syarat |
|---|---|---|
| REA (Ejen Hartanah Berdaftar) | Ya | Berdaftar dan ada kebenaran beramal yang sah |
| PEA (Ejen Hartanah Percubaan) | Di bawah REA sahaja | Dalam latihan di bawah penyeliaan REA |
| REN (Perunding Hartanah) | Di bawah REA sahaja | Lulus NCC dan ada REN Tag yang aktif |
| Pemilik hartanah | Ya, untuk hartanah sendiri | Dikecualikan oleh akta |
| Individu tanpa pendaftaran | Tidak | Boleh dikenakan tindakan di bawah seksyen 30 |
Untuk memahami beza ketiga-tiga peringkat dengan lebih terperinci, baca beza REN dan REA.
Apakah hukuman jika melanggar Akta 242?
Seksyen 30 memperuntukkan denda sehingga RM300,000, penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya, dan denda tambahan sehingga RM1,000 bagi setiap hari kesalahan berterusan.
Risiko Beramal Tanpa Pendaftaran
Seksyen 30, Akta 242
Sehingga RM300,000
- Bagi setiap kesalahan
Sehingga 3 tahun
- Atau denda dan penjara sekali
RM1,000 sehari
- Selagi kesalahan berterusan
Tidak boleh dituntut
- Seksyen 30(3)
Ringkasan umum, bukan nasihat undang-undang · iRealtyGroup.my
Bolehkah ejen tanpa pendaftaran menuntut komisen?
Tidak. Seksyen 30(3) menyatakan bahawa yuran, komisen atau ganjaran bagi kerja yang dilakukan oleh pihak tanpa kebenaran tidak boleh dituntut di mana-mana mahkamah. Mahkamah Rayuan menegaskan prinsip ini dalam kes Ong Thean Chye v Tiew Choy Chai [2011] 4 MLJ 616.
Bagi pemilik rumah, ini satu lagi sebab untuk hanya melantik ejen berdaftar. Bagi REN, ini sebab untuk memastikan REN Tag sentiasa aktif dan setiap transaksi diurus melalui agensi.
Berapa yuran agensi yang dibenarkan?
Skala yuran di bawah Kaedah-Kaedah 1986 menghadkan yuran jualan sehingga 3% daripada harga, dan yuran sewaan sehingga 1.25 bulan sewa (Jadual 7). Kadar sebenar dipersetujui antara klien dan agensi dalam had tersebut, dan dinyatakan secara bertulis.
| Jenis urusan | Had yuran agensi | Catatan |
|---|---|---|
| Jual beli | Sehingga 3% harga jualan | Yuran minimum ditetapkan dalam skala yuran |
| Sewaan | Sehingga 1.25 bulan sewa | Mengikut Jadual 7 |
Komisen dibayar kepada agensi, bukan terus kepada REN. Bahagian REN ditentukan oleh perjanjian antara REN dan agensi. Untuk gambaran pendapatan, baca soalan lazim pendapatan ejen hartanah.
Adakah LPEPH benar-benar mengambil tindakan?
Ya. LPEPH dan pihak berkuasa pernah menyerbu operasi ejen tanpa pendaftaran dan membawa kes ke mahkamah. Contohnya, pada Mac 2020, LPEPH bersama polis menyerbu sebuah koperasi di Puncak Alam yang didakwa menggunakan ribuan ejen tanpa pendaftaran. Pada April 2024, seorang lelaki didakwa di Kuala Lumpur di bawah seksyen 30 kerana didakwa menguruskan jualan rumah tanpa lesen.
Bagaimana orang awam boleh semak ejen yang sah?
Gunakan menu carian pendaftaran di laman rasmi LPEPH (lpeph.gov.my), atau imbas kod QR pada REN Tag. Pastikan nama ejen dan nama agensi sepadan, dan bayar deposit hanya ke akaun klien agensi, bukan akaun peribadi.
Tanda ejen yang sah
- Tunjuk REN Tag tanpa diminta
- Nombor REN dan firma dalam iklan
- Deposit ke akaun klien agensi
- Yuran dinyatakan secara bertulis
Tanda amaran
- Enggan tunjuk REN Tag
- Minta deposit ke akaun peribadi
- Tiada nama agensi dalam iklan
- Yuran melebihi skala yang dibenarkan
Contoh: kenapa pendaftaran penting
Contoh ini ialah ilustrasi untuk tujuan penerangan, bukan kes sebenar.
Encik Rahim mahu menjual rumah teres di Shah Alam. Seorang kenalan menawarkan diri untuk mencari pembeli dengan “komisen 2%” tetapi tidak mempunyai REN Tag. Selepas pembeli ditemui, timbul pertikaian tentang bayaran. Oleh kerana kenalan itu tidak berdaftar, dia tidak boleh menuntut komisen di mahkamah, dan dia sendiri berisiko dikenakan tindakan di bawah seksyen 30. Pada masa yang sama, Encik Rahim tidak mendapat perlindungan seperti akaun klien agensi dan dokumen yang teratur.
Jika Encik Rahim melantik REN berdaftar, yuran dinyatakan secara bertulis, deposit disimpan dalam akaun klien agensi, dan kedua-dua pihak dilindungi oleh peraturan LPEPH.
Mahu jadi ejen hartanah yang sah dan dihormati?
Team kami di IQI Realty Shah Alam membimbing ahli baharu dari kursus NCC hingga REN Tag, dengan latihan pematuhan sejak hari pertama. Daftar minat dan kami akan menghubungi anda dalam 48 jam bekerja.
Soalan Lazim (FAQ)
Apa itu Akta 242?
Akta 242 ialah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981, undang-undang utama yang mengawal ejen hartanah, penilai dan pengurus harta di Malaysia.
Apakah hukuman beramal sebagai ejen tanpa pendaftaran?
Seksyen 30 memperuntukkan denda sehingga RM300,000, penjara sehingga 3 tahun, atau kedua-duanya, serta denda tambahan sehingga RM1,000 sehari jika kesalahan berterusan.
Bolehkah ejen tanpa lesen menuntut komisen?
Tidak. Seksyen 30(3) menyatakan yuran atau komisen bagi kerja pihak tanpa kebenaran tidak boleh dituntut di mahkamah.
Berapa had komisen ejen hartanah?
Bagi jual beli, sehingga 3% daripada harga jualan. Bagi sewaan, sehingga 1.25 bulan sewa mengikut Jadual 7.
Adakah REN dibenarkan di bawah Akta 242?
Ya. REN dibenarkan kerana mereka membantu Ejen Hartanah Berdaftar (REA) dan bekerja di bawah firma REA, dengan REN Tag yang aktif.
Bagaimana cara semak ejen hartanah berdaftar?
Gunakan menu carian pendaftaran di laman rasmi LPEPH atau imbas kod QR pada REN Tag.
Kesimpulan
Akta 242 melindungi orang awam dan profesion ejen hartanah. Bagi REN, peraturannya mudah: ambil NCC, pastikan REN Tag aktif, bekerja melalui agensi berdaftar, dan ikut skala yuran. Bagi pemilik dan pembeli, semak pendaftaran ejen sebelum berurusan. Artikel ini ialah ringkasan umum dan bukan nasihat undang-undang.
Baca juga: panduan REN Tag 2026, kursus NCC 2026 dan sertai IQI Realty di Shah Alam.
Sumber rujukan
- Akta 242 (cetakan semula 1 Mac 2018)
- Toh Laws: Pertikaian yuran ejen hartanah
- EdgeProp: Serbuan LPEPH (2020)
- The Sun: Didakwa urus jualan rumah tanpa lesen (2024)
- Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPEPH, dahulunya LPPEH)
